■ 앵커: 김호준 정치부 팀장
■ 출연: 법률사무소 ‘선율’ 김연옥 변호사
■ 프로그램: BBS뉴스파노라마 [화요기획-'반야(般若)-로(LAW)']
※ 본 인터뷰의 녹취 내용은 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[김호준 앵커]
뉴스파노라마 화요 기획 - 지혜로운 법률정보 코너 '반야(般若)-로(LAW)' 시간입니다. 지혜를 뜻하는 불교용어 '반야'와 법을 뜻하는 영어 '로(LAW)'를 더해서, 멀고 딱딱하게만 느껴지던 법을 일상 사례 중심으로 지혜롭게 활용하는 방안을 관련 법률전문가와 함께 풀어보는 시간인데요.
오늘은 사연 소개는 잠시 미루고요. 지난해부터 논란이 되고 있는 LH 아파트의 철근 누락 사태와 관련한 주민들의 소송 등 법률적 궁금증을 해결하는 시간 가져보겠습니다. 그간 상황을 들어보시죠.
지난해 4월 인천 검단신도시의 한 아파트 건설 현장에서 지하주차장 지붕층이 연쇄적으로 무너졌습니다. 이 아파트는 한국토지주택공사 LH가 발주한 주택으로 국토교통부 조사 결과 무량판 구조의 필수 요소인 보강 철근을 누락된 것으로 드러났습니다. 완공을 두 달 앞둔 상태에서 사고가 나면서 아파트 입주 예정자들은 5년간 입주가 지연되는 피해를 입었습니다. 이후 국토부는 LH 아파트 중 무량판 구조가 적용된 단지를 전수 조사했고, 전국 91개 단지 중 15개가 철근이 누락된 사실을 발표했습니다. 몇몇은 설계 단계부터 철근 시공이 계획되지 않았고, 일부는 아예 철근이 빠졌습니다. 이미 입주를 마친 단지도 있어 주민들의 분노와 불안을 커졌습니다. 심지어 공사 과정을 감독해야 할 감리마저 부실시공을 확인하지 못하며 사실상 모든 과정에서 부실이 드러났습니다. 빠진 원희룡 당시 국토부 장관은 완벽히 보강하겠다고 했지만, 철근 누락 아파트가 여러 곳이 나오며 피해와 관련 잡음은 계속되는 지속되고 있습니다.
최근까지 지속되는 문제인데, 법률 전문가와 함께 하나씩 짚어보도록 하겠습니다. 법률사무소 선율의 김연옥 대표변호사 전화 연결돼 있는데요. 변호사님 나와 계신가요?
[김연옥 변호사]
네 안녕하십니까? 김연옥 변호사입니다.
[김호준 앵커]
결국 주택 부실 공사 문제입니다. 이러한 하자에 대한 보수나 손해배상 등 법적 책임을 묻는 게 가능한지, 어떤 법이 적용 가능한지부터 질문 드리겠습니다.
[김연옥 변호사]
예, 부실공사와 관련된 자에 대한 형사적 처벌과는 별개로, 주택의 하자에 관해서는 계약 혹은 관련법에 따라서 시공사 혹은 사업주체에 대하여 직접 보수이행을 요청하거나 하자로 인한 손해배상을 청구하는 것이 가능합니다. 구체적으로 단독주택의 경우에는 대부분 건축주가 시공업체와 직접 공사계약을 체결하고 이에 따라서 공사를 진행하기 때문에 우선 공사계약이 적용되고 민법 등 관련 규정이 적용됩니다. 그리고 상가와 같은 비거주 집합건물 및 2015년 이전에 건축된 거주용 집합건물에 관해서는 주로‘집합건물법’이 적용되고, 아파트, 연립주택과 같은 거주용 집합건물에 관해서는‘공동주택관리법’이 적용되므로, 이를 근거로 사업주체를 상대로 하자보수 등을 청구할 수 있습니다. 특히 공동주택관리법 시행령에서는 구조체의 일부가 붕괴된 경우 또는 구조안전상 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우에는 10년, 공사상 잘못으로 인한 균열·붕괴·누수 또는 기능불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전 등에 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우에는 각 사안에 따라서 2년부터 5년까지 등으로 하자의 종류 및 해당 담보기간을 구체적으로 정해 두고 있습니다.
[김호준 앵커]
그렇다면 보수나 이사 비용 등을 얼마로 산정하는지가 쟁점일 텐데, 법적 기준이나 관련 판례 등이 있을까요?
[김연옥 변호사]
하자보수청구 혹은 손해배상청구 소송을 하게 되면, 하자를 주장하는 측에서 하자의 내역, 원인, 보수비용 혹은 배상액 등을 증명해야 하는데, 이에 관하여 시공업체와 의견 차이가 많이 나서 소송에 이르게 된 경우가 대부분입니다. 따라서 일방이 제시하는 하자 관련 사진이나 견적만으로는 객관적인 증명이 어렵고, 소송 진행과정에서 법원에 감정을 신청하면 그 결과를 기준으로 기타 사정을 종합하여 배상액이 결정됩니다. 그러므로 감정 신청시 하자내역을 철저히 조사하고 구체적으로 기재하는 것이 중요하다고 하겠습니다.
[김호준 앵커]
보수비용에 더해 입주민들이 아파트 붕괴 사고에 대한 두려움이나 불신, 분노 등으로 정신적 피해도 큰 것으로 보이는데요. 이런 정신적 배상 범위에 들어갈 수 있을까요?
[김연옥 변호사]
통상적으로는 물적 침해에 관한 손해배상청구에 있어서 그 손해를 금전적으로 보상하는 것이 가능하다면 별도로 정신적인 고통에 대한 위자료를 인정하지 않습니다. 이는 타인으로 인하여 재산권이 침해된 경우에는 그 재산적 손해배상에 의하여 정신적 고통도 회복된다고 보기 때문입니다. 다만 재산상 손해에 대한 배상이 이루어진다고 하여도 그것만으로는 회복될 수 없는 손해가 남는다고 인정된다면, 그 정신적 고통에 대해서도 배상을 받을 수 있을 것입니다.
[김호준 앵커]
특히 완공 두 달 전에 사고가 나면서 입주 예정자들은 입주가 5년이나 미뤄졌어요. 어쩔 수 없는 사정이라고 할 수도 있지만, 피해자들에게는 날벼락 같은 일인데, 이런 피해들도 재판부가 고려하겠죠? 변호사님 어떻게 보십니까?
[김연옥 변호사]
입주지연에 따른 보상에 관해서는 분양계약서에 명시하는 경우가 대부분이므로, 이에 따라서 입주지연에 관한 보상을 받을 수 있을 것입니다. 다만 실제 사례를 살펴보면, 시공사측이 분양계약서에 날짜를 지정하여 입주예정일을 기재하되 ‘실제 입주일은 추후 공사 진행 상황에 따라 개별 통보한다’는 내용의 단서조항을 두어서 입주지연 보상금 산정의 기준이 되는 입주일 자체를 늦추거나 위 계약서에 명시된 입주지연 보상비율에 따른 보상액이 실제 피해액에 미치지 못하는 경우도 있습니다. 안타까운 점은 계약서에 따른 지연보상 금액이 충분치 못한 경우라도, 위 조항에 따른 금액을 당사자가 사전에 손해배상액을 미리 정한 것으로 보아서 입주지연으로 인한 실제 손해를 인정받지 못할 수 있다는 것입니다.
[김호준 앵커]
보수비용이나 위자료를 받는 것 이상으로 분양 계약 해지 등을 요구하는 등 더 큰 권리를 요구하는 것도 법적으로 가능할까요?
[김연옥 변호사]
우리 법원은 계약의 해제에 관해서는 계약의 당사자가 맺은 계약의 구속력에서 벗어나는 것인 만큼 엄격한 요건을 요구하고 있습니다. 그러므로 해제가 가능하려면 그 하자가 아파트의 구조상‧기능상‧이용상의 중대한 결함에 해당하여 수분양자가 아파트에 입주하는 것이 불가능할 정도에 이르러야 합니다. 따라서 일반적으로는 시일이 걸리더라도 보수가 가능한 하자라면 이를 이유로 분양계약을 해제하기는 어렵습니다. 다만 사안과 같이 지하주차장의 붕괴로 입주가 5년이나 지연되는 경우라면, 현재 상태로는 사용승인이 불가능하다는 것으로 해석될 수 있는 만큼 아파트의 구조 혹은 이용상 중대한 결함을 이유로 분양계약 해제를 주장할 수 있어 보입니다.
[김호준 앵커]
또 사고 아파트의 경우 당시 입주 예정자들이 시행사인 LH와 시공사인 GS 건설사 등으로부터 보상안을 받고 합의했다고 알고 있는데요. 만약 이 보상안에 합의하지 않는 피해자라면 개인적으로 소송을 할 수도 있는 거겠죠?
[김연옥 변호사]
예, 그렇습니다. 집합건물의 경우 하자보수 혹은 손해배상 청구와 관련하여서는 구분소유자 각자가 청구권자이기 때문에 보상안에 합의하지 않은 입주예정자는 개인적으로 사업주체를 상대로 소송을 제기할 수 있습니다. 다만 입주예정자들이 입주예정자모임을 결성하고 대표자를 선정한 후 하자보수관련 채권을 그 대표에게 양도하였고, 이에 보상관련 합의권한이 포함되어 있다면 이미 보상안에 합의한 것이 되어서 개인적으로 소송을 할 수가 없으므로 이러한 점 유의하시길 바랍니다.
[김호준 앵커]
만약에 정부 합의안을 받아들인 당사자도 또 소송을 제기할 수도 있습니까? 만약 가능하다면, 재판부가 이러한 합의 사항 등을 고려해 처분을 달리하는지도 궁금합니다. 어떻게 보시나요.
[김연옥 변호사]
원칙적으로는 사업주체와 합의를 하는 경우에는 그 합의서에 하자보수 혹은 손해배상에 관한 내용뿐만 아니라 ‘위에서 정한 것 외에는 금전적 청구를 하지 않는다’ 혹은 ‘추후 민형사상 이의를 제기하지 않는다’는 내용으로 이후의 소제기를 금지하는 조항을 두기 때문에 합의안을 수용한 당사자는 추가로 소송을 제기하기 어렵습니다. 다만 예외적으로 위 합의 당시에는 알지 못하였거나 예상하지 못하였던 하자가 발생한 경우에는 추가로 소송이 가능할 수 있고, 이 경우에는 합의에 이르게 된 경위, 합의 당시 알지 못하거나 예상하지 못한 것에 대한 책임 소재 등을 종합적으로 고려하여서 판결이 내려지게 됩니다.
네, 오늘 말씀은 여기까지 듣고, 2주 후에 다시 이어 가겠습니다. 김연옥 변호사님, 감사합니다.
지금까지 뉴스파노라마 '반야로', 법률사무소 선율의 김연옥 대표 변호사였습니다.
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