■ 앵커: 배재수 보도국 사회부장
■ 출연: 법무법인 ‘도시와 사람’ 이승태 대표 변호사
■ 프로그램: BBS뉴스파노라마 [화요기획-'반야(般若)-로(LAW)']
■ 섭외 및 질문: 류기완 사회부 기자

< 앵커 >

화요기획, 지혜로운 법률 정보 코너 ‘반야로’ 시간입니다. 멀고 딱딱하게만 느껴지던 법을 일상 사례 중심으로 지혜롭게 활용하는 방안을 관련 법률 전문가와 함께 풀어보는 시간인데요. 오늘도 코너 앞으로 도착한 사연 먼저 소개해드리고 법률 전문가분 만나보겠습니다. 

사연 듣겠습니다. 

“아버지를 먼저 떠나보낸 후 홀로 두 형제를 키우신 어머니께서 몇 년 전, 운 좋게도 아파트 분양에 당첨됐습니다. 당시 분양가는 5억이었는데, 어머니 수중에는 계약금 5천만 원 정도만 있었고 부족한 잔금은 큰아들인 제가 전부 부담했습니다. 어머니는 분양받은 아파트에서 5년 정도 거주하시다가 아버지와 함께 살던 시골로 내려가셨고, 그 집에는 다른 곳에서 전세를 살던 저희 가족이 들어가 살게 됐습니다. 그런데 그 주변 지역 개발이 확정되면서 최근 들어 집값이 10억 이상 뛰었습니다. 문제는 동생네 가족이 그 사실을 알게 된 뒤부터였습니다. 동생은 그 집이 엄연히 어머니 소유의 집이고 입주 당시 제가 보탠 금액은 어머니께 빌려준 것이니까 집값이 오른 부분에 대해서는 권리가 없고 보탠 금액에 대해서만 권리가 있다고 주장합니다. 하지만 동생은 당시 어머님께서 잔금 치르는 걸 걱정하실 때에도 형인 제게 모든 걸 미뤘고, 집값이 오르기 전까지는 어머님 사시는 데 관심을 두지도 않았습니다. 동생은 어머님께서 돌아가시기 전에 이 부분에 대해서 명확히 해둬야 나중에 서로 문제가 없다며 지속적으로 압박하고 있습니다. 하지만 동생 의견대로 나누기에는 어머님을 돕느라 제 집 장만도 못한 채 이리저리 옮겨 다니며 고생한 우리 가족들에게 미안한 마음에라도 그렇게 할 수는 없습니다. 어머니께서는 일단 제 생각에 전적으로 동조하시면서도 동생과 다툼 없이 잘 해결하길 바라시는데 어떻게 해야 할까요?”

[배재수 앵커]

이 문제에 대해서 법률 전문가 분과 함께 고민 나눠보겠습니다. 법무법인 도시와 사람의 이승태 대표 변호사 전화 연결돼 있습니다. 이승태 변호사님 안녕하세요?

[이승태 변호사]

네, 안녕하세요. 이승태 변호사입니다. 

[배재수 앵커]

유산 문제가 아니라 생존해 계신데 갑자기 부동산 가격이 오르면서 형제 간의 갈등이 벌어진 건데요. 형의 주장과 동생이 확연하게 다른 상황이죠?

[이승태 변호사]

그렇죠 지금 사연의 내용으로는 지금 아파트의 등기부상의 소유자는 어머니임에는 틀림이 없습니다. 하지만 실질적인 소유자가 누구인지에 대해서 형제 간의 의견이 팽팽하게 대립이 되고 있는 건데요. 형은 지금 아파트 상당 부분에 대해서 본인이 돈을 냈기 때문에 실질적으로는 형의 소유다라고 주장을 하고 있는 반면에 동생은 형식적으로나 실질적으로나 이 아파트 전체에 대한 소유권은 어머니에게 있다고 주장을 하고 있는 상황입니다.

[배재수 앵커]

네, 현재 부동산 소유권자가 이제 어머니라고 봤을 때, 형이 분양받을 때 계약금을 제외하고 보탠 돈이 어머니께 단순히 빌려준 돈이냐 아니면 투자한 돈이냐 어떻게 볼 것이냐가 중요해 보이는데 어떻게 보십니까?

[이승태 변호사]

만약에 형이 지불한 4억 5천만 원이라는 돈이 투자금이라고 한다면 아파트 가격이 상승한 것에 대해서 형의 몫이 적절하게 분배되어야 하는 게 맞는데요. 그런데 동생의 주장처럼 빌려준 돈이라고 한다면 형은 빌려준 돈 4억 5천만 원만 어머니로부터 돌려받으면 되는 거거든요. 그런데 투자금이라고 한다면 결국은 손실이 있을 때는 투자금을 그만큼 손해를 같이 봐야 하는 것이고 반대로 이익이 있으면 그 이익의 일부를 분배받아야 하는데 어머니와 형 사이에 이런 약정이 없었기 때문에 이 돈을 돈이 왔다 갔다 한 부분을 가지고 투자금이라고 보기는 어렵지 않나 싶습니다.

[배재수 앵커]

그러면 이제 동생의 주장이 이제 대여관계가 성립하기 위해서는 상호 간에 어떤 부분들이 사전에 충족됐어야 하는 걸까요?

[이승태 변호사]

만약에 제 동생의 주장처럼 형이 어머니에게 준 돈 4억 5천만 원은 그냥 빌려준 돈이다라는 것이 성립이 되려고 하면 기본적으로는 이제 특별한 약정은 없습니다. 그러니까 돈을 빌려주겠다는 약정과 그 금액을 다시 반환받겠다는 약정만 있으면 이런 법률상의 대여 그러니까 한마디로 법률용어로는 소비대차라고 하는데요. 이런 계약이 성립이 되는 거고요. 반드시 이자의 약정이 있어야 한다거나 아니면 차용증을 작성해야 되는 것이 아니기 때문에 만약에 별다른 약정 없이 돈 4억 5천만 원이 형으로부터 어머니에게 갔다면 그 내용은 기본적으로 투자금이 아니라 소비대차라고 볼 여지가 높습니다.

[배재수 앵커]

네, 그러면 이제 어머니와 큰 아들의 이제 관계에서는 이제 부동산을 살 때 증여 행위가 있었다고 볼 수 없는 건가요?

[이승태 변호사]

그렇죠. 증여는 사실은 무상의 재산을 상대방에게 주는 의사표시랑 이를 승낙함으로써 성립하는 계약을 말하는 건데요. 이 사연의 내용을 살펴보면 형이 나중에 어머니 집에서 월세를 내지 않고 살았던 부분들도 있거든요. 이런 사정들을 종합해 보면 형이 그 당시에 4억 5천만 원이나 되는 돈을 아무런 대가 없이 어머니에게 지급한 그러니까 한마디로 증여가 있었다고 보기는 어려울 것 같습니다.

[배재수 앵커]

큰아들이 어머니에게 분양받은 아파트의 잔금을 치르면서 아무런 대가 없이 어머니를 도와드렸다고 보기는 사실상 어렵지 않습니까? 

[이승태 변호사]

그렇죠.

[배재수 앵커]

그러면 이제 아들은 어머니에게 아파트 잔금을 증여하고 이제 어머니는 분양권을 다시 아들에게 증여하고 이런 관계가 좀 해석하는 게 좀 옳을까요?

[이승태 변호사]

그렇죠. 그런데 그게 좀 어머니 아들이 어머니에게도 하고 지만은 집 사는 데 보탠 돈도 사실은 증여라고 보기 어려운데 또 어머니가 또 사실 아파트 분양권을 큰아들에게 증여했다고 보기도 어려운 이유는요 사실 만약에 큰아들에게 증여할 생각이었다고 그러면 나중에 등기 자체도 아들 이름으로 해야 되거든요 큰아들 이름으로. 그런데 그런 부분들도 보이지 않아서 양쪽에서 상호 증여를 한 것으로 보기도 어렵습니다.

[배재수 앵커]

형이 입주금 명목으로 4억 5천만 원 정도를 냈는데 이 돈은 어떻게 해석하는 것이 가장 합리적일까요?

[이승태 변호사]

사실 예전에는 이런 돈을 명의신탁이라고 주장하는 경우가 있었거든요. 그러니까 내가 부동산의 명의를 어머니에게 지금 어머니 명의로 되어 있지만 실질적으로는 큰 아들이 갖는 거다 그러니까 한마디로 명의를 신탁한 것이라고 주장하는 명의신탁이라는 주장이 있었는데요. 그런데 이런 경우에는 명의신탁이 성립이 되려면 내부적으로는 돈을 지급한 실소유자는 형이 등기권리증도 소지를 하고 또 재산세도 형이 내는 경우가 일반적인데요. 이 사안에서는 이런 것도 보이지 않는 것 같습니다.

[배재수 앵커]

명의신탁의 개념에 대해서 좀 궁금한데요. 좀 더 구체적으로 좀 설명해 주시겠습니까?

[이승태 변호사]

사실 명의신탁이라고 하는 것은 지금 제가 말씀드린 것처럼 부동산 등의 재산을 제3자의 명의로 신탁해 두는 행위를 말하는 겁니다. 그러니까 예외적으로 우리가 종중의 재산을 다른 사람 종원의 이름으로 신탁한다거나 아니면 배우자 사이에서 명의신탁은 유효한 명의신탁이 되지만 사실 지금 이러한 명의신탁은 부동산 실명법 위반이기 때문에 모두 무효인 법률행위에 해당이 되고 그리고 만약에 명의신탁을 할 경우에는 부동산 가액의 30%까지도 과징금을 부과할 수 있을 뿐만 아니라 형사처벌도 받게 됩니다.

[배재수 앵커]

네, 형사처벌도 받게 되는군요. 만약에 이제 상속이 현재 상태에서 이루어지게 된다면 어머니가 소유한 아파트는 자녀분들에게 어떻게 상속이 될까요?

[이승태 변호사]

사실 지금 이게 아파트값이 올라서 10억원이 돼 버렸거든요. 당초에 살 때는 5억원이었는데 그중에 4억 5천만 원은 형이 낸 돈이기 때문에 이 10억 갖고 다툼이 생겼던 건데 지금 만약에 어머니가 돌아가신다고 하면 형이 대납했던 4억 5천만 원을 제외한 나머지 금액에 대해서 형과 동생이 법정 상속분에 따라서 나누어 갖는 것이 합당할 것으로 보입니다.

[배재수 앵커]

이런 형태의 갈등이 생기지 않도록 하려면 미리 어떤 대비들을 하는 게 좋을까요?

[이승태 변호사]

사실 부모 자식 사이나 아니면 가족 사이에서는 금전을 주고받으면서 계약서를 작성하거나 또 그 금전의 성격에 대해서 명확하게 정의를 내리는 경우가 많지 않죠. 그렇지만 정작 나중에는 이러한 습관들이 나중에 가족 간의 분쟁으로 비화될 가능성이 크다는 것도 염두에 두시고요. 특히 부부 사이에 명의신탁이 아닌 경우에는 모든 명의신탁 부동산 모든 명의신탁의 경우는 부동산 실명법에 따라서 반하는 무효인 행위에 해당한다는 것을 알아두시고요. 형사 처벌을 받을 수 있다는 것도 명심해 두시기 바랍니다.

[배재수 앵커]

오늘 말씀 여기까지 나누겠습니다. 오늘도 유익한 법률 정보 자세하게 풀어주셔서 고맙습니다.

[이승태 변호사]

네 감사합니다.

[배재수 앵커]

네 지금까지 뉴스파노라마 반야로, 법무법인 도시와 사람의 이승태 대표 변호사였습니다. 

[뉴스파노라마 반야로 코너에서는 불교 관련 법률적 궁금증에 대한 제보를 받고 있습니다. 제보는 BBS 보도국 사회부 서울지역 번호 02의 705에 5286이나 이메일 [email protected]로 보내주시면 되겠습니다. 많은 참여 부탁드리겠습니다.]